A manutenção de portas e portões de uso comum é uma responsabilidade legal intrínseca ao condomínio, conforme estabelecido pelo Código Civil Brasileiro (Art. 1.348). Durante a vigência de contratos com empresas de segurança, como a Vigivel, o condomínio tem o dever de assegurar a manutenção preventiva e corretiva de todos os componentes físicos e mecânicos dos sistemas de acesso.
A responsabilidade pela manutenção e conservação das áreas e equipamentos comuns de um condomínio está claramente definida no Código Civil. Os artigos 1.348 (inciso V) e 1.349 estabelecem que compete ao síndico a diligência necessária para a guarda e conservação das partes comuns, bem como a realização de obras e reparos essenciais. É fundamental distinguir que, enquanto a Vigivel oferece suporte técnico especializado para os sistemas eletrônicos (como leitores de acesso, controladores e software), a manutenção física e estrutural das portas e portões é de competência exclusiva do condomínio.
Para garantir a segurança e o bom funcionamento dos acessos, o condomínio deve observar os seguintes pontos na manutenção física:
A adoção de uma rotina de manutenção preventiva traz vantagens significativas para o condomínio:
Prolongamento da vida útil dos equipamentos.
Redução de custos com reparos emergenciais.
Garantia de funcionamento contínuo do sistema de acesso.
Aumento da segurança patrimonial e dos moradores.
Conformidade com as obrigações legais condominiais.
Para otimizar a funcionalidade e a segurança, sugerimos a seguinte periodicidade para as ações de manutenção:
A lubrificação adequada é um dos procedimentos mais importantes da manutenção preventiva. Componentes metálicos sem lubrificação adequada sofrem desgaste acelerado, oxidação e podem comprometer todo o sistema de acesso.
Para otimizar a funcionalidade e segurança:
Observação: Em regiões litorâneas ou com alta umidade, a frequência deve ser aumentada devido à oxidação acelerada.
Componentes que devem ser lubrificados:
As fechaduras eletrônicas e eletroímãs são componentes críticos do sistema de controle de acesso. A fixação inadequada compromete não apenas o funcionamento, mas também a segurança de todo o condomínio. Vibrações, impactos e uso contínuo podem afrouxar parafusos e desalinhar componentes.
Verifique mensalmente os seguintes pontos:
Ferramentas necessárias:
Atenção especial para:
Após a manutenção, realize os seguintes testes:
Registre os resultados em planilha de manutenção.
Documentação obrigatória:
Entre em contato com a Vigivel se identificar:
Lembre-se: Vigivel cuida da parte eletrônica. A manutenção física é responsabilidade do condomínio.
Observe se a porta raspa no chão, se há folgas laterais irregulares ou dificuldade no fechamento completo - sinais claros de desalinhamento.
Regule as dobradiças ajustáveis ou calce-as com anilhas específicas para corrigir a altura e o alinhamento lateral da porta.
Após os ajustes, abra e feche a porta várias vezes para confirmar que o movimento está fluido e o fechamento completo.
O alinhamento correto deve ser verificado semestralmente ou sempre que notar dificuldades no funcionamento. Portas desalinhadas comprometem a segurança e podem danificar outros componentes do sistema.
Teste todas as tags cadastradas aproximando-as do leitor e verificando se há reconhecimento imediato. Identifique tags com resposta lenta que podem precisar de substituição.
Confirme se o acionamento via smartphones está funcionando corretamente para todos os moradores cadastrados, testando a conectividade e tempo de resposta.
Verifique se o acionamento remoto através do interfone está operacional, testando a comunicação e o comando de abertura em diferentes unidades.
Realize estes testes mensalmente para garantir que todos os métodos de acesso estão funcionando adequadamente, prevenindo falhas no momento de uso pelos moradores.
A porta deve fechar completamente sem assistência manual, garantindo segurança total do acesso.
O tempo de fechamento deve ser ajustado entre 5 e 7 segundos, permitindo passagem segura sem comprometer a proteção.
Teste o fechamento automático mensalmente para identificar desgastes precoces no sistema hidráulico.
A verificação regular do retorno da mola ou braço hidráulico é fundamental para a segurança do condomínio. Um fechamento inadequado pode comprometer todo o sistema de controle de acesso e expor os moradores a riscos.
Manutenção de Portas e Portões – Responsabilidade do Condomínio